전세보증금 대출 한도
전세자금대출 최대 한도를 계산합니다
정보 입력
계산 결과
값을 입력하고 계산하기를 눌러주세요.
전세보증금 대출 한도 계산기 는 전세자금대출을 받을 때 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 두 개의 서로 다른 자물쇠 중 어느 것이 나를 묶는지 계산해 보여줍니다. 전세보증금·주택가격·연소득·허용 DSR을 입력하면 각 기준별 한도와 그중 작은 값인 최종 한도가 만원 단위로 표시됩니다.
전세보증금 대출은 전세보증금의 일정 비율(LTV)까지만 가능하고, 동시에 매달 내는 상환액이 소득의 일정 비율(DSR)을 넘지 않아야 합니다. 집값과 소득 중 무엇이 부족하느냐에 따라 병목이 달라지는데, 이 계산기를 쓰면 '내 경우 한도를 늘리려면 소득 증빙이 필요한가, 아니면 조건이 좋은 집을 찾아야 하는가'가 명확해집니다.
- 1
전세보증금·주택가격 입력
매물의 보증금과 해당 주택의 실거래 시세를 만원 단위로 입력하세요. 두 값의 비율이 LTV 등판(80~90%)을 결정합니다.
- 2
연소득·허용 DSR 입력
세전 연소득과 규제 허용치(통상 40%)를 입력합니다. 다른 대출이 있다면 그 원리금만큼 뺀 실효치를 넣으면 더 정확합니다.
- 3
계산 후 세 줄 해석
LTV 한도, DSR 한도, 최종 한도(작은 값) 순으로 표시됩니다. 어느 줄이 최종 한도와 같은지가 곧 병목 지점입니다.
- 4
한도와 보증금 비교
최종 한도가 보증금보다 작다면 차액은 본인 자금으로 준비해야 합니다. 결과 아래 '(전세보증금 대비 %)' 표시로 커버율을 확인하세요.
예시 1 — 기본값 (소득이 병목)
- 보증금 30,000만원 · 주택가격 40,000만원 · 연소득 6,000만원 · DSR 40%
- 보증금/시세 = 75% → LTV 85% 적용 → LTV 한도 = 30,000 × 0.85 = 25,500만원
- 월상환 여력 = (6,000 ÷ 12) × 40% = 200만원 → 연 4% · 24회 역산 → DSR 한도 ≈ 4,539만원
- 최대 대출한도 = 4,539만원 — DSR이 제약
예시 2 — 고소득 (LTV가 병목으로 교체)
같은 집에서 연소득만 40,000만원으로 올리면 월상환 여력이 1,333만원으로 늘어나 DSR 한도가 약 30,261만원으로 재계산됩니다. 이제 DSR은 여유가 생겼고 min(25,500, 30,261)에 따라 최종 한도가 25,500만원으로 바뀝니다. 소득을 더 올려도 한도가 오르지 않는 지점이 바로 LTV 천장이며, 이 시점부터는 조건이 좋은(보증금 비율이 높은) 매물을 찾는 것이 유일한 방법입니다.
LTV 기준
- 전세보증금/주택가격 80% 이상 → LTV 90%
- 전세보증금/주택가격 60~80% → LTV 85%
- 전세보증금/주택가격 60% 미만 → LTV 80%
DSR 기준
월 상환 여력을 원금으로 되돌리는 데는 연금현재가치 공식이 쓰입니다: P = PMT × ((1+r)^n − 1)/(r(1+r)^n). 이 계산기는 연 4%·24개월 가정을 사용합니다.
전세보증금 vs 주택가격 비율
전세보증금이 주택가격의 높은 비율을 차지할수록 LTV가 올라가 대출한도가 높아집니다.
버팀목 전세자금대출
버팀목 대출은 연소득 5천만원 이하, 전세보증금 2억 이하 조건으로 저금리(1.5~2.1%) 대출이 가능합니다. 요건이 된다면 우선 검토하세요.
보증보험 가입
전세보증금 반환보증보험(HUG, SGI)에 가입하면 임대인의 보증금 미반환 위험을 줄일 수 있으며, 보증부 대출의 전제 조건이 되기도 합니다.
Q계산 결과가 생각보다 작게 나오는데, DSR이 왜 이렇게 큰 제약인가요?
이 계산기는 '월 상환 여력 → 대출 원금' 역산을 연 4%·2년 원리금균등 가정으로 수행합니다. 예를 들어 월소득 500만원의 40%(200만원)를 상환에 쓸 수 있다 해도, 24회에 걸쳐 상환할 때 그 월 납부액으로 뒷받침할 수 있는 원금은 약 4,539만원에 불과합니다. 실제 전세대출은 만기일시상환(기간 중 이자만 납부)이 많아 은행 실무 한도는 이보다 커질 수 있지만, 소득 대비 상환능력 검토가 핵심 게이트라는 원리는 동일합니다.
Q전세보증금/주택가격 비율이 LTV를 바꾼다는 게 무슨 뜻인가요?
전세보증금이 주택 시세와 가까울수록(갭투자 구간) 임대인 채무 위험이 커지는 대신 보증금 자체가 담보가치의 대부분을 차지합니다. 그래서 비율이 80% 이상이면 LTV를 90%로 올려 실거주 목적의 무주택 세대주가 제대로 된 금액을 빌릴 수 있게 하고, 반대로 보증금이 시세의 60% 미만인 저평가 전세는 80%만 인정합니다. 계산기 기본값(3억/4억 = 75%)에서는 중간 구간인 85%가 적용되어 LTV 한도가 25,500만원이 됩니다.
Q여기서 말하는 DSR/DTI 규제치는 몇 %를 넣어야 하나요?
금융권 일반 기준은 가계부채 관리 방침상 DSR 40%이며, 기금대출 특례나 무주택 실수요자 우대 등에서 차등이 있습니다. 본인에게 이미 다른 대출(학자금·신용·자동차)이 있다면 그 원리금이 먼저 DSR을 잠식하므로, 남는 한도에 해당하는 실효 %를 입력해야 정확합니다. 예컨대 월소득 500만원에서 다른 대출 원리금으로 50만원을 이미 쓴다면 전세대출에 배정 가능한 월 상환액은 150만원이고, 이는 실효 30%에 해당합니다.
QLTV 한도와 DSR 한도 중 어느 쪽이 적용되나요?
둘 중 작은 값이 최종 한도입니다. 기본값 예시에서는 LTV 한도 25,500만원 대비 DSR 한도 4,539만원이 훨씬 작아 소득이 병목입니다. 반대로 연소득 4억처럼 상환 여력이 크면 DSR 한도가 3억을 넘어 LTV 25,500만원이 새로운 천장이 됩니다. 두 값을 모두 확인하고 어느 쪽을 올려야 내 한도가 커지는지 파악하는 것이 이 계산기의 핵심 용법입니다.
Q결과 외에 추가로 준비해야 할 돈이 있나요?
있습니다. 이사·입주 시 중개수수료, 전입신고 및 확정일자(공제 증액용), 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 보증료가 발생하며, 대출 실행에는 근저당 설정비와 인지세 등 부대비용이 붙습니다. 보증금의 일부는 통상 본인 자금으로 충당해야 하므로, '최대 한도 = 내가 받을 돈 전액'이 아니라는 점을 감안해 자금 계획을 세우세요.